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如何完善抵押贷款
类别:杂文 作者:凌顺达 日期:2019/11/29 字体: 】 阅读:
编者按:完善抵押贷款,让法治与诚信与经济发展一路前行。个见问好作者。
如何完善抵押贷款
&文/凌顺达
*随着金融体制改革步伐的加快,国有银行股份制,在信贷原则的掌握上将更加严格,必将选择安全系数最高,风险度最低的放款方式。而抵押贷款方式是最佳选择,可以说,今后贷款采取抵押方式是银行有效防范贷款风险的一种法律手段。
#审查好有效抵押物品是办好抵押贷款的前提
*借款人(包括企业或个人)向银行贷款,应提供一定的财产作为抵押。但抵押的财产必须符合有关法律和规定,抵押方能生效。因此,在办理抵押贷款时,一定要严格审查抵押物品。一般来说,抵押物应具有流通性和可转让性。具体来说,凡法律明文规定禁止作抵押物的,不能作抵押物。凡禁止流通的物品,也不能作抵押物,因为在这种情况下,很难通过交换实现其价值。对于限制的流通物,如果在流通程序上接受有关国家机关的管理,一般可以作为抵押物,因为通过合法程序,交换就可以实现其价值。
*根据目前我国法律、法规的有关规定,如下财产可作抵押物:一是抵押人依法有权处分的国有土地使用权。二是抵押人依法有权处分的国有房屋和其他国有建筑物。三是抵押人依法依法有权处分的国有机器、仪器、交通运输工具等设备。四是抵押人所有的房屋、林木等不动产。五是抵押人所有的机器、仪器、交通运输工具和其他设备。六是抵押人所有的有价证券。下列财产则不能充当抵押物:一是财产所有权有争议的。二是依法被查封、扣押的财产。三是被解散、撤消、宣告破产企业的财产。四是抵押人代为保管、销售或取得尚未付款的物资。五是国家的自然资源。六是公共福利设施。
*在具体操作中,往往会遇到抵押物不足的问题。企业为取得贷款,会要求用全部资产来抵押。职工宿舍、食堂、厕所都用作抵押物。在审查时,这些福利设施是不能作抵押物的,应该划掉。同时,还会遇到抵押物为公有的,这样就须征得共有人的同意,并提交书面证明。对于中外合资经营企业的一方、中外合作经营的一方,用共股权或其他权利设定抵押的,须经董事会同意,并提交书面证明。如果抵押物为全民所有企业的,须经国有资产管理局同意。抵押物为联营组织的,须经联营各方面签字同意。
#做好抵押品验资工作是办好抵押贷款的基础
*抵押贷款抵押物品验资工作是贷款过程中的一个重要环节,是一项极其严肃的工作。进行这项业务,也是抵押贷款工作中的一个棘手的问题。目前大多数银行没有资产评估的专门人才,只能根据企业帐面净值,再打一定的折扣来计算抵押值。但有些抵押物的估价不同于资产评估,相比之下,抵押物的估价除了要估算抵押物现时的价值外,还要预测到抵押物在抵押期间价值的升降变化以及其变现能力。如土地和房屋的现值就有可能超过其净值,甚至原值。对无形资产的抵押值就更难确定了。如果抵押值低估了,就影响到企业的贷款额和资产利用率;若抵押值估高了,则增加银行的信贷风险。所以,验资时要认真而又负责地去完成这项工作。
*按照广东省抵押贷款管理条例规定,抵押物的价值可以由抵押贷款双方协商决定,双方意见不一时,可以委托相关的评估机构进行评估。基层来说,信贷人员由于工作范围的限制,对抵押物的市值、变现能力及市场变化趋势未必有很深入的了解,银行系统又没有一个固定的估算标准,亦没有相应的评估咨询机构。这样,很大程度上要靠评估人员对抵押物在相应市场上的价格了解及个人的工作经验去推算。
*在进行抵押物品验资时,有些行要求信贷人员不仅需要掌握完备的证明资料,还需要信贷人员亲临抵押物品所在地实地查核验证抵押物品的范围、权属和帐面价值,不至于出现抵押物清单证明与实际相差的疏漏,同时,估价时要走访询问相关部门,力求估价合理。如为了弄清某单位的房产价值,就要到房地产部门去了解询问。工作中往往会遇到老厂房旧仓库在企业帐面净值已为零且已出现负数的情况,而变卖这些物品还是有一定价值的。为确保银企双方满意,应按市场价折算后进行评估。在验资时还应明确一点:抵押物要有一定的质量,必须适用适销,易于变现,其有效期必须长于贷款期限,如果已丧失使用价值,就不能作为抵押物。
#抵押物的登记是办好抵押贷款必不可少的手续
*《担保法》规定有的抵押担保要登记后才能生效,如土地使用权,房地产、林木、航空器、车、船、企业的动产和设备等。而对于其它可登记可不登记的抵押财产,经过登记的担保可以优先受偿。“当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”这就使登记成了一道十分重要的法律手续。登记的机关,土地为土地局,房产为房管局,林木为林业局,车船航空器为交通管理机关,企业设备动产为工商局,其它财产要登记的可找公证机关。对于存单抵押的,做到存单收回保管,且在银行登记备案,以免不法分子挂失支取。
*开办抵押贷款之初是没有做登记工作的,《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施后,逐步完善对外登记手续。同时,对发生的抵押贷款明确规定企业抵押财产须作他项权利登记。并对内也设立登记台帐,对企业抵押物名称、存放地址、数量、原值、净值、评估值、抵押率、可抵押贷款额、抵押有效期、何时何处办理权利登记等抵押状况逐一登记,贷款归还后注销。在登记时,还收取有关单证,如房产证、土地使用权证、有价证券等,并指定保管地点妥善保管。
#勤于检查是办好抵押贷款的必要工作
*检查工作是信贷工作的重要组成部分,对抵押贷款勤于检查,主要目的是:一是防止抵押物消失。二是防止重复抵押。三是防止抵押物失去时效。通过经常性的检查,使信贷人员心中有数,对没有到破产地步的企业,或追还贷款,或续办抵押,以免失去时效。四是及时处置抵押物。如果在检查中发现企业已到破产的地步,可申请司法等部门裁决后对抵押物进行拍卖、收回银行贷款。

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